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仲量联行丨疫情对中国房地产市场的影响初判

2020年新年伊始,新冠状病毒疫情的爆发给人们的生活、经济活动和房地产市场带来了多重影响。短期内,商业房地产市场将受到显着影响:各种经济活动,尤其是那些需要人际交往的经济活动,将受到极大限制和显着减少,从而在不同程度上影响商业房地产市场的活动和各种房地产的表现。从中长期来看,中国商业地产的基本面将保持稳定和弹性,并将继续受益于中国经济从高速增长向高质量发展转型所提供的可持续市场机遇。

在本文中,我们将分析疫情对办公楼、零售房地产和物流房地产市场的影响,并提供相关的初步预测。

对办公楼市场的影响

1。市场需求将在短期内受到考验,需求结构的变化可能会进一步影响市场

这是一个突发的、独立的事件,影响很大。短期而言,我们认为这将对中国内地和香港的甲级写字楼市场产生更大的负面影响,并将主要集中在需求方面。具体来说,影响将主要体现在两个方面:一方面,在疫情得到完全控制之前,短期内租赁活动将大幅下降。由于返工延误和健康安全考虑,现场房屋检查、租赁协议签订、装修等行为在短期内将受到很大限制。房地产决策将被推迟,短期内对新租赁的需求将受到限制。与此同时,一些租约即将到期或即将搬迁的企业将不得不选择续签租约,从而影响市场的净吸收。

数据源:世界卫生组织,国家卫生委员会

可视化:仲量联行MapIT

另一方面,市场和经济环境的不确定性增加将在短期内显着影响市场信心,企业将采取更加谨慎的租赁策略。根据行业细分,这一流行病在短期内将对进出口贸易、零售、旅游、线下教育和培训产生最严重的不利影响。疫情结束后,我们预计医疗健康和保险行业、在线服务提供商等高管团队行业以及相关环保行业将保持相对弹性,并创造新的机遇。从企业生命周期分析,初创和小微企业抗风险能力较低,受疫情影响较大。大型企业和行业领导者有更强的需求韧性和租赁稳定性。我们注意到,许多地方政府都出台了扶持中小企业的政策,包括金融支持、税费减免和延期付款等。

2。与非典时期不同的条件造成的疫情影响的异同。

回顾2003年非典时期,北京、上海、广州三个经济快速增长、供应相对有限的地区,甲级写字楼租金下降了2-3个季度,然后很快又回到原来的上升轨迹。然而,这些城市目前受到大量新的供应压力和其他因素的影响,租金表现已经处于下降期。我们预计疫情将进一步延长这一下降期,放松期将被推迟。

同样,在香港,2003年非典疫情爆发后,随着经济复苏,香港写字楼租金从历史低点大幅上涨。我们认为这种情况不会重演。这主要是因为香港的写字楼租金在经历了一段长时间的经济增长后,刚刚开始从历史高位回落。

疫情对写字楼需求的负面影响已经出现,但影响主要集中在短期市场。从中长期整体市场来看,基本面保持稳定。值得指出的是,后续的相关扶持政策、中美贸易阶段性协议、科技发展的进一步深化和金融开放,在中长期内仍将有利于写字楼市场。市场需求的短期积压预计将

与此同时,这一突发事件也对提高与健康相关的办公建筑的交付标准提出了更高的要求,即如何从建筑自身硬件的角度加强对此类事件的防范。具体来说,新风和回风系统配有紫外线消毒模块;

增加非接触式体温监测系统;

智能梯级调度系统集成门禁系统;

在公共场所等安装自动定期消毒设备。

我们预计未来的公司租户在选择物业时会更加关注与员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理。开发商在设计新项目和改造现有项目时也应考虑到这一因素,从而提高办公楼的综合质量,进一步提升行业标准。

对零售房地产市场的影响

1。短期内,实体零售将受到显着的负面影响。运营商和零售商共同控制市场影响

新皇冠流行病对中国消费市场的负面影响非常显着。在“春节黄金周”期间,诸如外出等减少疫情控制的措施导致了消费量的大幅下降。城市交通客流是零售消费的一个强相关指标。中国主要城市地铁客流数据的变化直接反映了对消费市场的影响。在2020年春节期间,中国主要城市的地铁客流量比去年同期下降了80%-90%。

在香港,由于社会紧张,春节期间疫情的爆发给香港零售业带来了又一次沉重打击。尽管这种流行病被认为是暂时的,但它可能导致经营能力弱的商店提前关门。更多业主可能会通过降低租金来争夺租户,从而加剧租金下降的趋势。

运营商自愿免租金,零售商完全开放在线渠道,以确保疫情恢复后有更大的弹性。随着消费者终端的突然变化,中国主要零售物业的运营商和零售商正在积极应对不断变化的危机。在运营商方面,数百家购物中心和百货公司实施了免租金或减租政策,在一定程度上缓解了商户的经营困难。除了运营商,零售商也在主动“自救”,以减轻实体零售的损失。许多零售或餐饮品牌也在春节期间积极开辟在线渠道,开展或增加送货服务,包括许多过去没有提供此类服务的企业,如高端米其林餐饮品牌和一些服装品牌。

2。从宏观消费角度分析零售房地产市场需求方面的变化

流行后的短期市场反应也将极大地影响宏观消费市场和零售房地产市场的基本面。鉴于短期宏观消费市场的变化,我们根据行业影响程度将其分为三类:

受益格式:这类格式可能在疫情的中短期内受益,疫情结束后将基本恢复正常水平,预计年初年度数据将超过预期。代表性格式:日用品、药品、网上消费等。

补偿性增长模式:这种模式将受到疫情的显着影响,但在疫情得到完全控制后,被抑制的消费力将被释放,短期消费市场可能会出现补偿性增长,但年增长率将远低于疫情爆发前的市场预期。代表性模式:时尚零售、旅游、线下教育、健康等。

压力模式:这种模式也受到流行病的显着影响。但是,与薪酬增长型不同,由于其在当期的高时效性,消费不能延期,因此相应统计指标的年度数据将大幅下降,压力更加明显。代表性形式:餐饮、娱乐、短途通勤等。

是从上述宏观消费市场到零售房地产市场本身的分析中推导出来的。我们预计这种流行病将对不同形式的零售商产生不同的影响。由于以盈利为导向的消费模式更加稳定,社区超市、生鲜超市

疫情结束后,中长期消费市场将回归经济基本面,在可预见的未来,消费仍将是中国经济增长的核心驱动力。国内产业正在积极调整,从高增长向高质量转变,经济增长更加可持续。中国快速的城市化进程将继续带来城市人口的增长。消费结构也将发生变化。中产阶级、千禧一代和其他消费群体的崛起将重塑消费模式,刺激新的消费接触。未来主要消费群体的进一步扩大将继续有利于中国国内需求的增长。

对物流房地产市场的影响

1。高标准仓库的总体需求和租金受到疫情的限制。

基于疫情下更多在线渠道扩张的三个主要因素,存储租金在企业支出中所占的比例相对有限,以及对民生相关类别的需求上升而非下降,我们认为高标准仓库在疫情下更具弹性。虽然一些企业,特别是中小租户的现金流,租用高标准仓库可能会受到一些因素的影响,如囤积货物,个人消费品的短期不稳定,以及健康升级导致的物流成本上升,这将对个人高标准仓库产生一定的短期影响。然而,与此同时,与民生相关的需求类别并没有下降而是上升,更多的消费产品开通了在线渠道。此外,网上消费的扩大和周转困难的增加导致了商品的积累,短期内可能会有新的租赁需求。因此,总的来说,无论从市场需求还是物业租赁趋势来看,疫情对整体市场的负面影响都将极其有限。从中长期来看,随着疫情控制后企业营业额的增加,以及疫情期间更多的网上采购渠道的开通,整体市场将很快恢复正常。

2。新兴需求将加速市场需求模式的演变。

鉴于近年来零售总额增速放缓,以及2019年自建仓库将开始更直接影响租赁市场的压力,中国物流市场的整体需求可能会放缓,同时保持弹性。但与此同时,基于对市场的长期跟踪,我们观察到,在经历了黄金十年之后,中国物流市场正在经历需求模式的演变,传统需求类型的增长正在放缓,未来的增长点将集中在一些新兴需求类型上。尽管疫情的极端情况给物流市场带来了挑战,但它也进一步澄清了一些新出现需求的必然性。

相关数据显示,2016-2019年,中国新兴电子商务市场的规模将超过3500亿元,复合增长率超过50%。在这种流行形势下,许多新鲜电子商务平台的订单量急剧增加,网上新鲜采购的普及率显着提高。尽管短期内面临订单量急剧增加和运输能力不足的局面,但新电协会在一定程度上为整个行业的长期发展创造了新的机遇,从而刺激了冷链物流行业的市场需求。

冷链运营商有望迅速加入市场和物流企业,共同提升冷链网络,前沿仓库的城市或经济圈配送中心等上游环节的需求将有利于一些高标准仓库的租赁业绩。值得一提的是,冷链的最后一个环节,尤其是生鲜食品供应链,是近年来通过线下超市组合等方式初步实施的。例如,2019年,上海的boxhorse生鲜店从2016年的7家增加到40多家,这些店不仅提供线下零售功能,还为在线销售提供前端仓库功能。目前,中国冷链市场仍面临设施供应不足、建设成本高、地理分布不均衡的问题。冷链用户的升级需求促使冷链设施供应商或运营商加入市场。近年来,一些人对

总而言之,在短期内,市场活动和市场情绪将受到疫情的显着影响。中国商业地产的各个子类市场都会受到不同程度和形式的影响。程度将主要取决于流行病的持续时间和政策对冲的力度,以及该行业各种参与者的应对能力。从中长期来看,我们仍然坚持“中国商业房地产市场极具弹性”的判断。我们将继续关注疫情的发展及其对房地产市场的影响,并及时分享我们的看法,为客户和行业提供参考。